Loi Pinel : calculer le montant de la réduction d’impôt

Le dispositif Pinel qu’on appelle couramment la « loi Pinel » présente plusieurs avantages pour ceux qui veulent se lancer dans l’investissement locatif. Lorsqu’on parle de cette loi on fait souvent référence à la réduction d’impôt dont on peut bénéficier. En effet, elle peut vous permettre d’avoir une réduction allant jusqu’à 63 000 €. Il est à noter qu’il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt, mais d’une réduction d’impôt qu’on va déduire de l’impôt que vous devez verser. Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est important de savoir combien s’élèvera le montant de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier.

La base de calcul pour la réduction d’impôt

Comme pour toute autre loi de défiscalisation, le montant de la réduction d’impôt avec la Loi Pinel est le produit entre le taux de réduction et le prix d’achat. Pour cette loi en particulier, le taux de réduction est variable en fonction de la durée de location. L’Administration fiscale appelle le prix d’achat dans leur jargon « le prix de revient ». Pour avoir ce prix de revient alors, il faut inclure les dépenses annexes liées à l’achat du bien. Si vous achetez une maison à 140 000 € et si vous avez dépensé 10 000 € en plus pour les charges liées à cette acquisition, la base de calcul sera de 150 000 €. Si vous vous engagez à louer le bien pour une durée de 6 ans, le taux sera de 12% sur ces 6 années, ce qui fait 2% par an. Le montant de la réduction s’obtiendra en multipliant 150 000 € par 2%, ce qui fait 3 000 euros d’impôt sur le revenu en moins par an. Cette somme vous semble encore élevée, il est encore possible de la réduire : rendez-vous sur www.reduire-ses-impots.net pour en savoir plus.  Selon le cas, vous pourrez avoir plus 3000 euros d’impôts à déduire. Notez tout de même que l’Administration Fiscale limite le plafond du prix de revient à 300 000 € par an. Elle a également imposé un montant plafond pour le mètre carré par surface habitable. Celui-ci revient à 5500 €.

Comme mentionné ci-dessus, le taux appliqué pour la réduction d’impôt est variable en fonction de la durée d’engagement. Il y a également un plafonnement des niches fiscales. Si vous comptez mettre le logement en location pour 6 ans, le taux appliqué sera de 12 %. Le montant plafond pour cette réduction d’impôt est de 6 000 € par an. Pour une durée de 9 ans, ce taux passe à 18% et la réduction maximale reste à 6 000 € par an. Le taux appliqué pour 12 ans est de 21% et le montant maximal correspondant à la réduction est de 5 250 € par an.

La méthode de calcul exposée ci-dessus est la règle de base, mais l’Administration Fiscale va éventuellement voir à la loupe la façon dont vous avez acheté le bien. Elle peut ne pas considérer certaines charges telles que les frais annexes liés à l’acquisition.

Pour l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement inachevé

Si vous avez acheté un logement neuf ou un logement en l’état futur d’achèvement, vous pouvez ajouter au prix d’achat les honoraires de notaire. On peut également considérer comme frais liés à l’acquisition les commissions versées aux intermédiaires. Ne manquez pas d’intégrer dans la base de calcul la TVA, les droits d’enregistrement et de publicité foncière si ces frais ont été à votre compte.

L’acquisition d’un logement inachevé est un peu particulière. L’Administration Fiscale considère comme frais liés à l’achat du bien les charges pour les travaux d’achèvement de la construction et les travaux d’aménagement intérieur. Il est à rappeler tout de même que les travaux d’aménagement d’intérieur ne doivent pas être confondus avec les travaux de décoration. Les travaux d’aménagement d’intérieur sont en effet les travaux à effectuer pour que le logement soit plus habitable : ils ne peuvent être dissociés de la construction. Pour ce faire, vous pouvez inclure dans le prix de revient ces travaux d’achèvement et d’aménagement. Cependant, pour les travaux de revenus fonciers, il est préférable de les déduire du prix de revient, ce qui vous permettra d’avoir un gain fiscal de quelques centaines d’euros. Lorsque vous faites les travaux, il serait plus judicieux d’avoir des factures séparées.

Pour la construction d’un logement

Si vous avez fait construit votre logement, le calcul du montant de la réduction d’impôt est également assez simple. Prenez dans la base de calcul le prix d’achat du terrain et le prix de la construction du logement. N’oubliez pas d’inclure dans le prix de revient les charges liées à l’installation des équipements. Lors de la déclaration d’impôt, il faudra bien distinguer le montant du terrain et le montant de la construction. Pour le montant du terrain, l’Administration Fiscale considère en plus du prix réel du terrain tous les frais engagés pour l’aménagement. Vous pouvez y inclure les frais de distribution et de réseaux. Pour le montant de la construction, vous devez inclure l’achat des matériaux, les salaires et les honoraires des intervenants pour la construction ainsi que les frais non déductibles du foncier. Le Fisc ne pourra non plus vous refuser d’inclure dans le prix de revient les impôts, les taxes et les redevances liées à la construction. Cependant, les frais de démolition ne pourront pas être pris en compte dans le calcul.

Pour la transformation d’un local en logement

Si le montant de l’acquisition est plus simple à calculer, le montant des travaux pour la transformation est plus complexe à définir. Vous devez bien différencier les travaux de reconstruction des travaux de réparation et d’aménagement. L’Administration Fiscale pourra prendre en compte tous ces travaux dans le calcul de montant de réduction d’impôt avec la loi Pinel s’ils sont réalisés avant la date d’achèvement des travaux de transformation. Toutefois, il est à rappeler que les travaux d’amélioration et de réparation peuvent être déductibles du foncier. Si on considère les deux cas, il serait plus avantageux de les déduire du foncier si vous voulez payer moins d’impôts. Il est alors très important de bien distinguer les travaux et de dissocier les factures.

Faire sa déclaration en loi Pinel

Une fois que vous connaissez le montant pour la réduction d’impôt, vous devez faire une déclaration Pinel sur papier ou par Internet pour défiscaliser avec la loi Pinel. À titre d’information, vous devez remplir le formulaire 2044 EB où vous devez mettre toutes les caractéristiques du logement et la durée pour laquelle vous vous engagez à le louer. Il faut également joindre le formulaire 2044 ou le formulaire 2044 SPE. Il s’agit du bilan foncier où vous devez déduire du montant du loyer les charges liées à l’investissement. Ce bilan peut très bien être négatif. Le formulaire 2042 C vous sera aussi exigé. C’est là que vous devez mettre le montant de la réduction d’impôts. Il ne faut pas confondre le formulaire 2042 C et le formulaire 2042 que vous devez aussi remplir. Ce dernier est le report du bilan foncier. Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez faire la déclaration de l’acquisition au cours de l’exercice de la déclaration sur le revenu.