Dans la gestion de patrimoine, l’investissement en SCPI est un placement sur le long terme dans l’immobilier locatif. Elle permet aux associés investisseurs de toucher un revenu locatif ou d’un avantage en matière de fiscalité. Ce type d’investissement est aussi appelé « Pierre papier ».
1. Placement immobilier: qu’est-ce que la SPCI de rendement?
La SCPI de rendement, aussi connue sous l’appellation SPCI immobilier d’entreprise, consiste à investir dans un parc immobilier dans le secteur professionnel/industriel : locaux de magasins, résidences hôtelières, bureaux, commerces, entrepôts, centres d’affaires, résidences pour seniors, résidences étudiantes etc. Le but est évidemment de bénéficier des revenus issus de la location et d’une réévaluation graduelle du patrimoine.
2. Qu’est-ce que la SPCI fiscale ?
La SPCI fiscale est un investissement dans l’immobilier résidentiel neuf, concerné par une loi de défiscalisation. En règle générale, les revenus tirés des SPCI sont comptabilisés comme étant des revenus fonciers et suivent le même principe d’imposition. Mais en souscrivant des parts dans une SPCI fiscale, vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu pour les investissements de moins de 300 000 euros. Au-delà de ce seuil, la diminution de l’impôt est calculée sur la première tranche des 300 000 euros. Sur une période de neuf ans, la réduction d’impôt équivaut à 21 % du montant de l’investissement initial. Les SPCI fiscales se catégorisent en fonction d’une loi de référence: SPCI Pinel, SPCI Malraux, SPCI Denormandie, etc. Ainsi, selon la loi de référence, la SPCI fiscale peut se composer d’immobilier résidentiel destiné à la location ou rénové. En plus de l’avantage fiscal et du revenu locatif, investir dans ce type de placement permet de réaliser des plus values non-négligeables et de se constituer une épargne.
3. Comment choisir une SPCI ?
Pour choisir la SPCI qui vous convient sur le marché immobilier, tenez compte des critères suivants.
- La capitalisation : permet de mutualiser les risques: plus le capital est important, plus le risque est atténué.
- Le rendement de la société : en général, celui-ci est de 5 à 6 %. Notez cependant que ces rendements ne sont pas systématiquement stables : ils peuvent accroître ou baisser selon les circonstances.
- La revente : techniquement, la revente des parts d’une SPCI en marché secondaire dépend du type de capital, fixe ou variable. Priorisez les grandes SPCI avec un bon volume de transactions afin de faciliter la revente des parts.
- Le taux d’occupation du parc immobilier : privilégiez les SPCI qui ont un fort taux d’occupation, de plus de 90 %.
- Les liquidités ou report à nouveau : c’est-à-dire la trésorerie que dispose la SPCI pour financer des travaux, assumer la continuité du versement en cas de déménagement d’un locataire etc. En général, les anciennes SPCI sont les mieux nanties.
- La composition du patrimoine immobilier de la SPCI : il est recommandé de diversifier ses placements. Ne mettez pas toute votre portefeuille sur le même type d’actifs, mais misez plutôt sur différentes structures: immeuble haussmannien à Paris, résidences étudiantes en province, EHPAD etc.
4. Comment s’achètent les parts d’une SPCI ?
Une SPCI est administrée par une société de gestion agréée par les Autorités des marchés financiers. De ce fait, les investisseurs sont exempts de la gestion proprement dite du bien qui est assurée par cette société de gestion. Par ailleurs, le marché des parts diffère en fonction de la capitalisation. Dans une SPCI à capital fixe, le montant de la souscription est déterminé par la société de gestion et elle est invariable. En dehors de tout projet d’augmentation du capital, la souscription est fermée. Pour quitter la SPCI, les parts sont échangées dans le cadre d’un marché secondaire qui peut se faire à tout moment. Dans ce cas, le prix acquéreur est variable, selon l’offre et la demande. Dans le cas d’une SPCI dotée d’un capital variable, la souscription est ouverte à l’année et le prix est fixe, déterminée par la société de gestion.
5. Comment souscrire à une SPCI et quels frais sont appliqués?
Pour souscrire des parts à une SPCI, on peut soit payer au comptant, à crédit, utiliser son assurance-vie ou bien bénéficier d’une décote dans le cas d’un démembrement de propriété. Les frais de souscription représentent 8 à 10 % du montant des parts et sont intégrées dans celles-ci. Ces frais peuvent éventuellement inclure des droits d’enregistrement dans le cadre d’un marché secondaire. Enfin, la société de gestion applique des frais annuels liés à l’administration du parc immobilier qui sont à hauteur de 0,6 à 1 %.